但有一个共同点:所在区域都是伦敦正在重新开发的重建区-巨潮资讯网站-义县新闻
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伦敦区域-但有一个共同点:所在区域都是伦敦正在重新开发的重建区-义县新闻

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宋丹丹明年退休

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最矚目的便是位於東倫敦Stratford的奧林匹克公園,行政區域上屬於Newham。

此後,2017年1月,哈林蓋區又與Lend Lease企業合作,推出了20億美元的舊改項目,收益最大的也是Tottenham附近。

2舊改和棚改,還真是個國際通用的法寶。

「東倫敦已經窮了200年,但由於奧運會的關係,倫敦的未來在東邊」,這是倫敦奧委會主席的承諾。

這些項目讓曾經規劃和交通比較落後的東倫敦,逐漸成為倫敦年輕人重要的居住區域,也讓住在倫敦西邊的人群,能夠更快捷地到達倫敦市中心。

那時的倫敦市長,是半個月前才成為英國首相的約翰?鮑里斯。

事實上,藉助「舊改」來穩定製造業、房地產和經濟的方式,最近二十年一直被另一個國際一線城市用得風生水起。

它們不僅僅承擔著拉動製造業、穩定經濟增長的重要使命,也在默默改變一個城市的房地產投資格局。

2010年,倫敦市政府花費10億英鎊,為哈林蓋區的Tottenham量身打造「High Road West」重建計劃,整個方案耗時15年,目的是改善當地的住宅狀況和商業配套。

十年前全球金融危機爆發后,倫敦更是見證了多項重大舊改和基建項目的完成,例如金絲雀碼頭、國王十字車站等大型辦公和商業區的改建、倫敦奧運會場館的建造、巴特西電站的改造、橫貫倫敦東西方向的伊麗莎白線等等。這些都在鮑里斯連任兩屆倫敦市長時,緊鑼密鼓地進行着。

華人購房者看重有良好升值潛力的地區,同時他們也要求有較高的租金回報(通常希望毛收益率能達到5%-5.5%)。這意味着他們熱衷於購買倫敦中心區外圍的重建區域的新房,而不是市中心黃金地段的房產。河景房尤其受他們的歡迎,東倫敦的一些區域比如CanaryWharf和Stratford也很受歡迎。

這片區域在建造2012年倫敦奧運會場館之前的六十多年裡,雖然靠近金絲雀碼頭和倫敦金融城,如一塊插入倫敦腹地的楔子,但一直是一塊城市荒地和工業廢棄地,就業率僅有50%,一度被稱為歐洲最窮的社區之一。

而這也恰恰是倫敦這座城市能夠一直保持活力的原因之一。

雖然在泰晤士河南岸,但緊鄰地標巴特西發電站,與富人區富勒姆、切爾西隔河相望。倫敦市政府也開始着手改造九榆樹區域,將它打造成一個集商業、辦公和中高端住宅為一體的綜合功能區域。現在,蘋果公司、美國大使館都已確定入駐九榆樹區域。

彭博最近統計了倫敦各個區域過去一年的房價漲跌情況。毫不意外,大部分區域房價都是下跌,但也還有幾個區域在堅強地支撐着,竟然還有微弱的漲幅,Haringey區域過去一年房價漲幅甚至達到了6%。

房價上漲的7個區域,既算不上傳統富人區,也算不上倫敦最核心的區域。但有一個共同點:所在區域都是倫敦正在重新開發的重建區,而且能在30分鐘的地鐵通勤時間里,到達倫敦金融城或金絲雀碼頭。

這座比中國提前了二十多年開展大型舊改的城市,房地產格局早已發生了新的變化。

一時間,電梯股和房產股都一通興奮,漲了不少。

現在倫敦人民最盼望的橫貫鐵路1號線(Crossrail 1),又稱為伊麗莎白線,這條線路計劃在2020年通車,沿線車站10分鐘步行距離範圍內的房價,就已經比當地市場高了4%。

跟着這些即將通車,或者已經獲得批複的地鐵線路買房准沒錯。

鮑里斯正在一步步縮小倫敦各個區域的發展不平衡。

那就是倫敦。其實倫敦也是一個基建「狂魔」。

倫敦黃金地段有大量「豐碑式的房產」(Trophy Properties),它們確實能提供最好的資本增值前景,但房源極少。與之相反,重建區域房產的價格更低,且房源充足,同時也有好的增值前景。

鮑里斯在2008年至2016年期間,連續擔任了兩屆倫敦市長。任職期間,鮑里斯推動了多個大規模的城市改造和重建計劃,八年時間里,許多發展滯后地區因此煥然一新。

提到倫敦的軌道交通升級,就不得不提因交通樞紐地位而成為舊改重點對象的國王十字。

強人首相鮑里斯在擔任倫敦市長期間,推出的多項重建項目,都讓當地房價漲幅超過了倫敦的平均水平。

這也是當時擔任倫敦市長的鮑里斯將奧運場館選在這裏的原因。倫敦奧委會在申辦時就立下了軍令狀,不但不讓這場比賽成為城市的債務負擔,還要藉此讓倫敦最窮的社區再生,並計劃在未來20年內興建1.1萬棟社區住宅,讓這個被人遺忘的區域,成為足以吸引觀光客的藝術區。

目前倫敦的軌道交通重點開發的區域,集中在倫敦東北部和和東南部,其次是西三區,都屬於倫敦年輕人通勤居住區域。

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倫敦的基建速度,雖然遠遠比不上一些發展中國家,例如土耳其、中國的大城市,但放在發達國家裡,卻算是跑得快的。

這就是倫敦市政府的第三類舊改,軌道交通的升級計劃。

除了東部區域,西三區也是舊改項目的關注區域。因為緊鄰富人區,所以這裏的優質學區和公園資源很多,很多倫敦的年輕家庭選擇住在這裏,尤其以靠近河邊的住宅更受歡迎。

掘金小分隊2017年去倫敦考察時,就深切地感受到,這是一個新舊緊密結合的城市。一個全球第一的國際金融中心,既能看到密密麻麻的寫字樓,也能看到夾在在天際線中那一部部塔吊和腳手架。

2014年,仲量聯行(JLL)英國住宅研究部主管Adam Challis在接受採訪時談到:

尤其是在舊城改造上,經驗豐富。現任倫敦市長從2016年接替鮑里斯上台後,就批准了130多項各類城市更新計劃。

4不過,倫敦市政府的舊改,不止是改造當地的城市面貌,建造更多的住房,也還要有交通設施的連通,才能讓舊改的效果真正體現出來。

倫敦各區域房價的分化,早在六年前就已經被敏銳的投資者洞察到了。

不過,西三區新興住宅較少,隨着城市重建項目的發起,一些大型開發商也入駐西三區,並選擇河濱住宅作為重點開發項目,改善年輕家庭的居住環境。例如倫敦專註重建項目的著名開發商Ballymore,就已經入駐了西三區的Hounslow區域,並拉動了10億英鎊的投資,讓倫敦西部的創意與產業中心重現繁榮。

國王十字King』s Cross,也就是《哈利波特》中3/4站台所在的車站,是倫敦重要的交通樞紐。1996年開始籌備重建,不到20年時間,國王十字就從原本的貧困街區,搖身變為商業、住宅和生活為一體的新社區,並吸引了谷歌等眾多科技企業的入駐。

(正在進行的城市更新項目,來源:倫敦市政廳)

(金絲雀碼頭夜景)另一個規模僅次於金絲雀碼頭的舊改項目,是泰晤士河南岸的九榆樹區域(Nine Elms),它和北岸的碼頭區一樣,曾經也是重要的工業區,坐擁倫敦的地標建築巴特西發電站。但二戰的轟炸,讓九榆樹許多工廠受損並被迫關閉。隨着倫敦的金融業逐漸佔據主導地位,這裏的工業區也漸漸衰敗。

(彭博:倫敦各區域過去一年房價漲跌情況)

當時的英國,剛剛從全球金融危機的衝擊中走出,倫敦的房地產市場也重新恢復了活力,高端住宅價格已經比2009年第二季度最低谷時上漲了55%。

而且,隨着奧運場館的建成,還有更多大型項目將入駐Newham,例如倫敦大學學院新校區、維多利亞和阿爾伯特博物館新館、倫敦交通局、英國金融監管局、中國開發商ABP的新金融城等。

而倫敦的舊改項目,一般分這麼幾類:

一個多月前,舊改一詞首次在國常會上提出。連續2次在重磅會議上被提名,城鎮老舊小區改造工程已經上升至國家層面,與新基建一道,成為穩定製造業的重頭戲。

(上圖泰晤士河南岸紅色線條框出的三角區域就是九榆樹)

(鮑里斯擔任倫敦市長期間的重建項目及當地房價漲幅)

否則,新城建得再好,解決不了通勤問題,新城都將淪為空城。

一是地處市中心,但因產業搬遷而逐漸衰敗的區域,通過舊改和重建,重新規劃整個區域的產業格局,引入更多有活力的企業,從而盤活整個區域,而不只是期望建幾棟寫字樓和商場,就能拉動人氣。

倫敦另一個逆勢上漲的重建區域是位於東倫敦的Haringey(哈林蓋),也是彭博統計的各個區域中房價漲幅最高的區域,過去一年漲幅超過6%。

最為著名的就是倫敦碼頭區(London Docklands)的重建,整個區域位於泰晤士河的北岸,曾經是世界最大港口倫敦港的作業區,這裏建造了數個港灣、造船廠,還有倉庫。

3過去這二十多年裡,其實倫敦一直在做舊城改造。英國政府也一直規定,新開發的住宅項目要求60%來自土地重新開發,所以我們現在接觸到的新興住宅,絕大部分都來自於原有區域的改造。

◎海外掘金(ID:gold1849) |  福爾摩斯基

不過二戰之後,隨着海上運輸規模擴大,大家開始使用集裝箱運輸,倫敦碼頭區域就顯得太為狹窄,停靠不了大型的船隻,從此日漸蕭條,在倫敦市中心誕生了面積達21平方公里的廢墟。如此優越的地理位置,不利用起來實在太可惜了。

從2008年至2016年期間,Newham房價上漲了53.6%,過去一年在倫敦大部分區域房價下跌的情況下,Newham依然保持了上漲的勢頭。

1剛剛結束的7月政治局會議上,舊改再次被提起。

(倫敦自然歷史博物館)通過舊改,集合地理優勢,重新規劃當地的產業,而絕不僅僅是外觀上的改造。二十多年的舊改和重建,倫敦讓這些曾經被遺忘的區域得到重生,也讓新一代的倫敦人,能夠在這座城市裡,有新的容身之所。

而哈林蓋區之所以能逆勢上漲,也離不開這裏正在進行的大型重建項目。

著名的金絲雀碼頭、皇家碼頭都位於這塊區域,而在金絲雀碼頭上,現在建起了倫敦新金融城,經過二十多年的開發,金絲雀碼頭成為歐洲最大的摩天大樓群,在這裏工作的金融從業人員,是老金融城的三倍。

第二類舊改項目,就是在倫敦核心區周邊,選擇地理位置不錯,但發展相對落後的區域進行改造。以東倫敦居多,其次是西三區。

Tottenham也就是熱刺足球俱樂部所在的區域,熱刺新體育場周圍的房價在過去12個月內增長了8.6%。

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